Por Eduarda Tolentino, CEO da BRZ Empreendimentos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nNos \u00faltimos anos, o Brasil viveu uma combina\u00e7\u00e3o de press\u00f5es econ\u00f4micas que afetou o setor de constru\u00e7\u00e3o civil. A pandemia de Covid-19, a escassez de insumos, a valoriza\u00e7\u00e3o das commodities e a reorganiza\u00e7\u00e3o das cadeias produtivas globais criaram um cen\u00e1rio de aumento acelerado nos custos de produ\u00e7\u00e3o. Ao mesmo tempo, programas habitacionais voltados \u00e0 popula\u00e7\u00e3o de baixa renda, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), n\u00e3o acompanharam esse movimento com ajustes compat\u00edveis. <\/p>\n\n\n\n
O resultado \u00e9 um descompasso: o custo de produzir moradia cresce em ritmo mais r\u00e1pido que o poder de compra subsidiado pelo programa. No segmento econ\u00f4mico, especialmente na Faixa 2 (que concentra 15% do d\u00e9ficit habitacional brasileiro e atende fam\u00edlias com renda entre R$ 2.640 e R$ 4.400), essa diferen\u00e7a se tornou um desafio di\u00e1rio para construtoras e incorporadoras. <\/p>\n\n\n\n
O custo subiu, o teto n\u00e3o<\/strong> <\/p>\n\n\n\nDe 2020 para c\u00e1, o custo por metro quadrado de uma constru\u00e7\u00e3o residencial aumentou mais de 40%. A escalada foi puxada por insumos como a\u00e7o, cimento, PVC e alum\u00ednio, somada a reajustes salariais no setor e impactos tribut\u00e1rios. <\/p>\n\n\n\n
Esse avan\u00e7o supera de forma ampla os ajustes feitos no teto de financiamento do MCMV. Com recursos limitados e sem espa\u00e7o para aumentar o pre\u00e7o final ao comprador, o \u00fanico elemento que restou para adequar a equa\u00e7\u00e3o foi a redu\u00e7\u00e3o da metragem das unidades. <\/p>\n\n\n\n
Assim, surgiram projetos com 37 m\u00b2, 35 m\u00b2 e at\u00e9 menos, especialmente em \u00e1reas metropolitanas, onde o valor do terreno j\u00e1 \u00e9 um peso consider\u00e1vel no custo total. <\/p>\n\n\n\n
A l\u00f3gica econ\u00f4mica da redu\u00e7\u00e3o<\/strong> <\/p>\n\n\n\nA matem\u00e1tica \u00e9 simples: custo unit\u00e1rio = \u00e1rea privativa \u00d7 custo por m\u00b2. <\/p>\n\n\n\n
Com o valor do m\u00b2 subindo e o valor final limitado pelo programa, a \u00e1rea privativa passa a ser a vari\u00e1vel de ajuste. Para que o im\u00f3vel se mantenha dentro do teto de venda, \u00e9 necess\u00e1rio reduzir o tamanho. Isso n\u00e3o \u00e9 uma estrat\u00e9gia de nicho ou de luxo compactado. \u00c9 uma resposta \u00e0 restri\u00e7\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria em um mercado em que cada cent\u00edmetro quadrado tem peso no resultado. <\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m de uma escolha de mercado, um reflexo de contexto<\/strong> <\/p>\n\n\n\nA redu\u00e7\u00e3o das metragens n\u00e3o se explica apenas pelo cen\u00e1rio econ\u00f4mico. Existe tamb\u00e9m um componente de demanda. <\/p>\n\n\n\n
De acordo com o Secovi-SP, 80% dos apartamentos vendidos em S\u00e3o Paulo em 2024 tinham at\u00e9 45 m\u00b2. Foram mais de 80 mil unidades compactas comercializadas, de um total de 103 mil. Al\u00e9m disso, mudan\u00e7as no perfil demogr\u00e1fico refor\u00e7am o movimento: em 2022, 15,9% dos domic\u00edlios brasileiros eram unipessoais e, aproximadamente, 19% dos casais declararam n\u00e3o querer ter filhos. <\/p>\n\n\n\n
Esses n\u00fameros mostram que existe mercado para im\u00f3veis menores. Contudo, no caso do segmento econ\u00f4mico, a redu\u00e7\u00e3o de metragem est\u00e1 menos ligada a prefer\u00eancias de consumo e mais a uma necessidade de adequa\u00e7\u00e3o financeira. <\/p>\n\n\n\n
Caminhos poss\u00edveis para reverter o quadro<\/strong> <\/p>\n\n\n\nO ajuste dessa equa\u00e7\u00e3o exige medidas coordenadas. Entre as principais propostas para reverter o cen\u00e1rio est\u00e1 a revis\u00e3o anual dos tetos do programa, de forma que acompanhem indicadores como o INCC e o IPCA. <\/p>\n\n\n\n
Esse alinhamento permitiria que o poder de compra subsidiado pelo governo se mantivesse compat\u00edvel com a realidade dos custos de produ\u00e7\u00e3o, evitando que o ajuste recaia apenas sobre o tamanhodos im\u00f3veis. <\/p>\n\n\n\n
Outra medida considerada \u00e9 o est\u00edmulo \u00e0 industrializa\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, ao adotar tecnologias como sistemas pr\u00e9-moldados, estruturas modulares e processos padronizados que aumentam a produtividade, reduzem desperd\u00edcios e possibilitam ganhos de escala. Essas solu\u00e7\u00f5es diminuem o custo por metro quadrado e podem melhorar o padr\u00e3o construtivo e o prazo de entrega. <\/p>\n\n\n\n
Ainda, especialistas defendem uma revis\u00e3o tribut\u00e1ria espec\u00edfica para o setor, voltada a reduzir encargos que encarecem insumos e servi\u00e7os. A diminui\u00e7\u00e3o do chamado \u201cCusto Brasil\u201d tamb\u00e9m \u00e9 vista como fundamental, com investimentos em log\u00edstica, melhorias no transporte de materiais e simplifica\u00e7\u00e3o dos processos de licenciamento. Essas a\u00e7\u00f5es, quando combinadas, poderiam criar um ambiente mais favor\u00e1vel para que o segmento econ\u00f4mico continuasse a oferecer im\u00f3veis acess\u00edveis, com metragens adequadas e qualidade construtiva, sem comprometer a viabilidade financeira das construtoras. <\/p>\n\n\n\n
Essas medidas n\u00e3o eliminam os desafios, mas criam condi\u00e7\u00f5es para que o segmento econ\u00f4mico possa entregar im\u00f3veis com metragem mais adequada sem inviabilizar o neg\u00f3cio. <\/p>\n\n\n\n
Um problema que vai al\u00e9m da planta<\/strong> <\/p>\n\n\n\nQuando se fala em apartamentos menores, a discuss\u00e3o n\u00e3o se restringe \u00e0 metragem. O tamanho influencia a qualidade de vida. Ambientes mais compactos podem ser funcionais quando bem planejados, mas h\u00e1 limites para manter conforto e usabilidade. <\/p>\n\n\n\n
No segmento econ\u00f4mico, em que o p\u00fablico depende do im\u00f3vel para morar de forma est\u00e1vel e por muitos anos, a redu\u00e7\u00e3o de espa\u00e7o pode trazer implica\u00e7\u00f5es para a din\u00e2mica familiar, armazenamento, ventila\u00e7\u00e3o e ilumina\u00e7\u00e3o natural. <\/p>\n\n\n\n
Por isso, especialistas alertam que o debate sobre a metragem n\u00e3o \u00e9 apenas t\u00e9cnico ou econ\u00f4mico. \u00c9 uma quest\u00e3o de dignidade habitacional. <\/p>\n\n\n\n
A responsabilidade compartilhada<\/strong> <\/p>\n\n\n\nO desafio de equilibrar custo e metragem n\u00e3o \u00e9 exclusivo das construtoras. Envolve a articula\u00e7\u00e3o entre governo, setor produtivo e institui\u00e7\u00f5es financeiras. Sem incentivos e pol\u00edticas alinhadas, cada aumento no custo de constru\u00e7\u00e3o ter\u00e1 como resposta natural mais cortes na \u00e1rea privativa. <\/p>\n\n\n\n
Isso mant\u00e9m a roda girando, mas empurra para o futuro um problema de qualidade e adequa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis populares. <\/p>\n\n\n\n
O encolhimento dos apartamentos no Brasil \u00e9 o retrato de uma equa\u00e7\u00e3o em desequil\u00edbrio: custos crescentes, tetos de financiamento defasados e mudan\u00e7as demogr\u00e1ficas que influenciam a demanda. <\/p>\n\n\n\n
Enquanto as unidades compactas ganham espa\u00e7o no mercado, a pol\u00edtica habitacional precisa ser repensada para que tamanho reduzido seja uma op\u00e7\u00e3o de design e n\u00e3o uma imposi\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
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